생애최초주택자금대출은 이제 막 결혼하신 신혼부부분에게 해당하는 보금자리를 안정적으로 도움을 제공하기 위해 요즘 정부가 마련한 제도로서 신청에 관한 조건과 금리 이자 소득 정보를 한번 알아보도록하겠습니다.
대출 대상 주택 구입 자격 요건
주택을 구입하려는 분이 이를 받으려면 몇 가지 중요한 요건을 충족해야 합니다.
1. 대상: 주택 구입을 위해 주택 매매 계약을 체결한 경우에만 대상이 됩니다.
상속이나 증여, 재산 분할로 주택을 취득하는 경우는 불가능하죠.
2. 세대주 요건: 접수일 현재 성년인 세대주여야 합니다.
세대주는 주민등록상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 또는 직계비속과 함께 등록된 경우를 말해요. 형제나 자매는 세대원에 포함되지 않죠.
다만, 세대주의 배우자나, 세대원으로 등록되어 있고 접수일 기준 3개월 이내에 결혼을 앞둔 자도 세대주로 간주됩니다.
예외사항:
만 30세 미만 단독세대주는 제외되는데, 미성년인 형제나 자매 중 한 명 이상과 동일 세대를 구성하고 주민등록등본상 부양 기간이 6개월 이상인 가구면 가능합니다.
만 30세 미만 미혼세대주도 제외됩니다.
그러나 직계존속 중 한 명 이상과 동일 세대를 구성하고 주민등록등본상 부양 기간이 6개월 이상이면 받을 수 있습니다.
3. 무주택 요건: 세대주를 포함한 모든 세대원이 무주택자여야 합니다.
분양권이나 조합원 입주권도 보유로 간주됩니다.
4. 중복 금지:
① 주택도시기금: 성년인 세대원 전원이 주택도시기금을 이용 중이면 불가능합니다.
단, 기금의 전세자금 대출을 받았더라도 실행일 당일 상환한다면 가능합니다.
② 주택담보: 차주 및 배우자(결혼예정이거나 분리된 배우자 포함)가 다른 목적물로 담보(중도금)를 이용 중인 경우에는 받을 수 없습니다.
한국주택금융공사에서 취급하는 경우, 채무자나 배우자가 동일 물건지로 전세나 월세 자금 보증을 이용 중인 경우에도 불가능하며, 실행일까지 전세자금보증을 해지하는 경우에만 가능합니다.
5. 소득 조건: 가입자와 배우자의 합산 연간 총소득이 8,500만원 이하인 경우에만 신청할 수 있습니다.
6. 자산 요건: 신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 소득 4분위 전체가구 평균값 이하여야 합니다.
2024년도 기준으로는 4.69억원입니다.
7. 신혼가구:
혼인관계증명서상 신청인과 현재 배우자 간의 혼인 기간이 7년 이내인 가구만 가능합니다.
동일한 배우자와 최초 혼인 후 재혼한 경우는 처음 혼인일로부터 계산합니다.
또한, 3개월 이내에 결혼을 예정하고 있어 세대 구성이 예정된 가구 역시대상에 포함됩니다.
8. 생애최초주택 구입자:
세대주를 포함한 세대원 전원이 처음 집을 구입하는 경우에 한해 가능합니다.
이때, 세대원 모두가 기금(처음 주택구입·중도금)을 이용한 이력이 없어야 합니다(상환 포함).
9.대상 주택
- 주거 전용 면적 : 85㎡ 이하 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하)
- 평가액 : 접수일 현재 주태가격 6억원 이하
10. 한도: 다음 중 작은 금액으로 산정됩니다
① 주담대 4억원 이내
② LTV (담보인정비율) : 80% 이내
③ DTI (총부채상환비율) : 60% 이내
예외 규정 : 2016년 12월 31일까지 신청 접수분에 한해, DTI가 60%를 초과하고 80% 이내인 경우, LTV는 60%로 적용됩니다.
만약 5억원짜리 주택을 구입하기 위해선 보통 은행에서는 연소득 대비 부채율, 즉 DTI 를 중요하게 고려합니다.
예를 들어, 연소득이 1억원이라면, 은행은 여러분의 소득 대비 갚을 수 있는 원리금을 산정해 대출 가능 금액을 산정하여 여부를 결정하게 됩니다.
원리금은 원금과 이자를 합친 금액을 말합니다. (신용에 따라 상이)
이런 제도를 실행할 때는 빌린 자금 상환 계획을 세워야 하는데 이때 가장 보편적인 방법은 '균등분할상환'이입니다.
이 방법은 매달 일정 금액을 상환하는 방식으로, 원금과 이자를 함께 나누어 내는 것이죠.
예를 들어, 3억원을 대출받아 5억원짜리 주택을 구매한다고 가정해 볼때, 이자율이 연 3%로 고정되어 있고, 기간이 20년이라면, 매달 갚아야 할 원리금을 계산시 상환액은 170만원 정도가 됩니다.
※ 계산식을 통한 금액:
(담보 주택 평가액 × LTV) - 선순위채권 - 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금
금리조건
소득 ( 부부합산)
10년
15년
20년
30년
~ 2천만원 이하
2.45%
2.55%
2.65%
2.70%
2천 ~ 4천만원 이하
2.80%
2.90%
3.00%
3.05%
4천 ~ 7천만원 이하
3.05%
3.15%
3.25%
3.30%
7천 ~ 8.5천만원 이하
3.30%
3.45%
3.50%
3.55%
금리우대(중복 적용 불가)
① 연소득 6천만원 이하 한부모가구 : 0.5%p
② 장애인가구 : 0.2%p
③ 다문화가구 : 0.2%p
④ 신혼가구 : 0.2%p
⑤ 생애최초주택구입자 : 0.2%p
청약(종합)저축 신청자(개인 또는 배우자) : 위 ① ~ ④ 중복 적용 인정
- 가입기간 5년 이상, 60회차 이상 납입: 연 0.3%p
- 10년 이상, 120회차 이상 납입: 연 0.4%p
- 15년 이상, 180회차 이상 납입: 연 0.5%p
접수일로부터 6개월 이내 일괄 납부된 경우는 우대금리 회차에서 제외되며, 선납은 포함됩니다.
민영주택 청약 시 지역별 최소 예치금액 납입 완료 후 5년 이상이면 0.3%p, 10년 이상이면 0.4%p, 15년 이상이면 0.5%p 추가 우대금리 적용 가능.
부동산 전자계약 체결:
2024년 12월 31일까지 신규 접수분에 한해 연 0.1%p 추가 우대.
다자녀가구:
- 3자녀 이상 가구: 연 0.7%p
- 2자녀 가구: 연 0.5%p
- 1자녀 가구: 연 0.3%p
신규 분양주택 가구:
준공 전 아파트 또는 준공 후 전환 임대아파트의 처음 분양계약 체결 가구에 대해 연 0.1%p 추가.
단, 우대금리 적용 후 최종 금리가 연 1.2% 미만인 경우 연 1.2%로 적용됩니다.
5년 단위 변동 이용자는 2022년 10월 21일부터 2023년 4월 20일까지 한시적으로 고정으로 방식을 변경할 수 있는 신청을 한 번 할 수 있습니다.
신청방법
- 주택도시보증공사
기금e든든 홈페이지 신청 시 이용 가능 은행: 우리, 국민, 신한, 농협, 하나, 대구, 부산
- 주택금융공사
홈페이지를 통한 신청 시 이용 가능 은행(12개) : 우리, 국민, 신한, 농협, 기업, 하나, 경남, 부산, 광주, 대구, 수협, 전북
주택을 구입하기 전에는 여러 부동산 웹사이트를 통해 시장 가격을 조사하는 것이 좋습니다.
현재 가격뿐만 아니라, 지역별 시세 변동도 확인할 수 있는데 구매 시점을 결정하는 데 큰 도움이 됩니다.
집을 구입하는 것은 단순히 '살 집'을 구입하는 것이 아니라, 장기적인 재정 계획의 일환이라고 생각됩니다.
그러니 꼼꼼히 계획을 세우시고, 자신에게 맞는 최선의 결정을 내리시기 바랍니다.